Rynek magazynowy w poszukiwaniu nowej równowagi

C

25-08-2022

Z najnowszego raportu przygotowanego przez firmę doradczą BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że w drugim kwartale rynek powierzchni magazynowych, logistycznych i przemysłowych w Polsce urósł o około 1,15 mln m kw. Autorzy zwracają uwagę na widoczne oznaki spowolnienia.

W budowie pozostawało 4,3 mln m kw., z czego jedna trzecia pojawi się na rynku jeszcze w tym roku. Widmo luki podażowej, wysokie koszty budowy i wzrosty czynszów schłodziły koniunkturę.

Dzięki nowej, kwartalnej podaży krajowy rynek powierzchni magazynowych i logistycznych swoimi łącznymi zasobami przekroczył poziom 26 mln mkw. Największymi nowo oddanymi obiektami pomiędzy kwietniem a czerwcem były: na Górnym Śląsku kompleks Panattoni Park Ruda Śląska III (66,5 tys. m kw. powierzchni) i zlokalizowany w centrum kraju Panattoni Park Pabianice (63,6 tys. m kw.). Pierwszy z nich jest w pełni skomercjalizowany, natomiast drugi nadal ma ok. 30% wolnej powierzchni.

W drugim kwartale pozostawało w budowie około 4,3 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, logistycznej i przemysłowej. Zgodnie z zapowiedziami deweloperów, jedna trzecia powinna wzbogacić rynek do końca 2022 roku. Autorzy raportu zwracają uwagę, że jednym z efektów w poszukiwaniu nowej rynkowej równowagi, zauważalnym w analizowanym kwartale, był spadek udziału w budowach projektów, które są realizowane spekulacyjnie. W porównaniu do pierwszego kwartału zmniejszył się on o około 20 %.

Pomimo trudnej sytuacji geopolitycznej, wysokiej inflacji, stabilizujących się, ale wciąż wysokich kosztów materiałów i budowy oraz ogólnej niepewności panującej na rynkach, branża logistyczna ma silne fundamenty, co potwierdza bardzo wysoki kwartalny popyt brutto: 2,2 mln m kw. Największą transakcją kwartału był wynajem obiektu typu BTS przez Globalway, jednego z największych dostawców produktów z Dalekiego Wschodu. Firma zajmie 103 tys. m kw. w Panattoni Park Gdańsk East III. Nieco mniej, bo 90 tys. m kw., również od Panattoni wynajęła niemiecka platforma modowa BestSecret. Właściciel platformy zajął cały park i jednocześnie zagwarantował sobie możliwość ekspansji o kolejnych ponad 40 tys. m kw. w sulechowskim kompleksie.

Z raportu wynika, że w drugim kwartale wskaźnik pustostanów utrzymywał się na niskim poziomie notując 3,1 %.

– W ostatnich miesiącach mamy do czynienia z wyraźnym wzrostem czynszów bazowych. Porównując dwa minione kwartały, ich średnia oscyluje w okolicach 9 %, ale są strefy w Polsce, jak na przykład Warszawa II i Poznań, w których czynsze rosną w tempie rzędu około 20%, czyli o wiele szybszym niż wzrost kosztów budowy, szacowany dziś na około 10%. Ten wzrostowy trend, który przewidujemy w kolejnym kwartale, będzie również wynikał z niskiego poziomu dostępnych powierzchni magazynowych do wynajęcia w całej Polsce – mówi Robert Pawłowski, dyrektor w dziale wynajmu powierzchni magazynowych i logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Największe średnie wzrosty stawek czynszów bazowych, poza Warszawą II i Poznaniem odnotowano: we Wrocławiu, na Górnym Śląsku oraz w Polsce Centralnej.

Jednym z dwóch, obok e-handlu, silników napędzających rozwój sektora jest skracanie łańcuchów dostaw, czyli „friendshoring”. Globalne turbulencje gospodarcze, pandemia i regionalny konflikt zbrojny z rozlewającymi się po świecie konsekwencjami powodują, że firmy starają się jeszcze lepiej zabezpieczyć przed przerwaniem ciągłości działania. Poza zwiększaniem stanów magazynowych i przenoszeniem inwestycji z Azji do Europy, na rynku można zaobserwować ruchy zabezpieczające produkcję i logistykę w obrębie państw, które są stabilne politycznie i gospodarczo, a dodatkowo chronione gwarancjami bezpieczeństwa NATO. Polska i inne kraje regionu mogą być beneficjentami „friendshoringu”.

Innym akceleratorem dla sektora jest i będzie handel internetowy. Szacunki wskazują, że magazyny i obiekty logistyczne, w których wykonywane są operacje dla e-handlu sięgają blisko 30 % całkowitych zasobów dostępnych na rynku. Co równie ważne, Polska jako kraj staje się centrum modowej sprzedaży internetowej. Szacunki branży mówią, że w 2025 roku przychody z tej działalności sięgną 365 mld dolarów, co będzie wynikiem dwukrotnie wyższym niż wypracowany w 2020 roku.

– Modowy e-handel w regionie rośnie jak na drożdżach i wydaje się odporny na różne turbulencje. Dla rozwoju tego segmentu Polska, a szczególnie zachodnia ściana, może okazać się ważnym ogniwem. Lokalizacja, dobra infrastruktura, zapleczem logistyczne i bliskość zachodniej Europy, to argumenty które mają siłę przekonywania –

mówi Michał Rdzanek, zastępca dyrektora w dziale wynajmu powierzchni magazynowych i logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Zobacz także

C

Najnowszy numer

C
TSL Biznes 04/2021
Truck & Van 03/2021

Zapisz się do newslettera

C

Czytaj TSL biznes za darmo! Zapisz się do newslettera.

C